Предыдущая тема :: Следующая тема |
Автор |
Сообщение |
fokusnitsa
Школьные годы
На сайте с 05.05.10 Сообщения: 1463 Откуда: Ленинский
|
|
Вернуться к началу |
|
|
adambereg
молодой папа
На сайте с 21.05.13 Сообщения: 226 В дневниках: 13
|
Добавлено: Пт Май 31, 2019 12:11 |
|
|
смелый писал(а): | adambereg писал(а): |
из-за этого репутация застройщика пострадала
поэтому и цены на квартиры в их домах такие низкие
|
про низкие не шутите так. |
от 1,5 млн в строящемся доме рядом с метро?
да это просто подарок!
только вот вопросы к надежности застройщика никто не отменял |
|
Вернуться к началу |
|
|
adambereg
молодой папа
На сайте с 21.05.13 Сообщения: 226 В дневниках: 13
|
Добавлено: Вт Июн 18, 2019 12:15 |
|
|
Vasiljevna писал(а): | Недвижимость хороша только когда она была или куплена в удачный период понижения цен или получена в наследство. В других случаях она окупается очень тяжело. Например, Москва, можно за неплохие деньги сдавать, только сколько же надо за неё изначально заплатить, и сколько десятков лет она будет окупаться?? |
для Новосибирска нормальный срок окупаемости вложений в жилую недвижимость в целях сдачи в аренду - 17-20 лет
это без учёта роста цены недвижимости из-за разных факторов, как макроэкономических, так и локальных (ну, например, построили метро рядом с домом) - а за 20 лет многое, что может произойти .)
вот, например, у меня есть трёшка 90квм на Расточке, купленная четыре года назад ещё в стройке у подрядчика
дом кирпичный, этаж средний, планировка удачная
купил дёшево, потому и позарился, хотя локация не очень
минусы района - Расточка, славящаяся гопническими традициями (хотя на самом деле где-нибудь на Троллейке или на Западном гораздо беспокойнее народ)
плюсы моего дома - до метро и площади Маркса 20 минут пешком, три остановки общественным транспортом
что ждать от этого места в перспективе 10-15 лет?
с одной стороны, Расточку по улице Мира сносят и будут застраивать новым жильём - по генплану Новосибирска там будет новый район из высотных домов
если возьмется какой-нибудь Вира-Строй (строит Матрёшкин двор) или КПД-Газстрой (строит Чистую слободу), то за 5-7 лет район будет застроен и заселён
это добавит интереса к району и повысит цену на жильё, особенно в новых домах и можно ожидать, что моя квартира вырастет в цене процентов на 20-30
с другой стороны, от Бугринского моста, через развязку на Ватутина мимо СовСибири и до кольца на Хилокской должна пройти автомобильная дорога - на генплане она тоже есть
эта дорога может пройти как раз перед моими окнами, добавит шуму и закроет горизонт - это явно не добавит цены моей недвижимости
если сработает первый сценарий, то мои инвестиции отобьются гораздо раньше, чем за 20 лет
если второй сценарий - то гораздо позже
есть ещё много экономических, политических, урбанистических факторов, которые могут повлиять на цену, но которые сложно спрогнозировать
сейчас эта квартира сдаётся и цифры таковы
покупка 2,9 млн рублей
простой ремонт и меблировка около 0,8 млн
пока квартира затрат не требует, но через несколько лет придется сделать косметический ремонт и подновить мебель - это затраты около 200 тысяч рублей
итого 3,9 млн
сдаётся квартира за 22-24 тр в месяц в зависимости от сезона и рыночных колебаний, налоги плачу
итого только на аренде инвестиции отобьются примерно за 17 лет
доходность только на аренде составляет ~6% годовых
это меньше, чем банковский процент
и меньше, чем многие другие виды инвестиционной деятельности
но
есть психологический фактор
недвижка лично мне дает некое спокойствие - в отличие от акций, инвалюты в наволочке, металлических счетов, рублей на банковском счёте все эти квадратные метры, стены, пол и потолок, тем более в новом доме, создают впечатление долговечности и надёжности... |
|
Вернуться к началу |
|
|
Nusha-Tanusha
Фея фиалок
На сайте с 22.05.12 Сообщения: 5651 В дневниках: 2 Откуда: Новосибирск Учительская
|
Добавлено: Ср Июн 19, 2019 13:49 |
|
|
adambereg
Очень интересный ответ У меня например есть квартира в старом доме, сейчас сдаю. Вот если ее продать и вложиться в стройку имеет смысл??? Или зачем продавать, если жить в ней не планируем, а для сдачи и в старом годится? |
|
Вернуться к началу |
|
|
adambereg
молодой папа
На сайте с 21.05.13 Сообщения: 226 В дневниках: 13
|
Добавлено: Ср Июн 19, 2019 15:49 |
|
|
Nusha-Tanusha писал(а): | У меня например есть квартира в старом доме, сейчас сдаю. Вот если ее продать и вложиться в стройку имеет смысл? |
всё зависит от того, где ваша квартира
хрущевки возле метро сдаются очень хорошо и будут сдаваться хорошо ещё лет двадцать
но
квартиры в старых домах с каждым десятилетием теряют в стоимости, а лет через 20-30 так вообще превратятся в рухлядь
на мой взгляд - лучше обновить, продать в старом жилом фонде и купить в новом доме |
|
Вернуться к началу |
|
|
adambereg
молодой папа
На сайте с 21.05.13 Сообщения: 226 В дневниках: 13
|
Добавлено: Чт Июл 04, 2019 15:47 |
|
|
ставки по ипотеке снова идут вниз
хорошей новостью стало вчерашнее сообщение от Газпромбанка о ставке по льготной ипотеке в 4,9% - для тех многодетных семей, где второй (или последующий) ребёнок родился после 1 января 2018 года.
При этом ставка будет действовать в течение всего срока кредитования. |
|
Вернуться к началу |
|
|
adambereg
молодой папа
На сайте с 21.05.13 Сообщения: 226 В дневниках: 13
|
Добавлено: Пн Июл 15, 2019 21:37 |
|
|
Есть разные подходы в инвестировании в недвижимость - есть спекулянты, инвесторы и те, кто строит бизнес на инвестициях.
Возьмём пример с апарт-хаусом "Ленинград" на Ленинградской, 349.
Сейчас есть возможность купить целый этаж из 15 студий от 12 кв.м до 21 кв.м. Оптом, естественно, можно квадратный метр купить дешевле. А потом распродать студии в розницу, дороже. Это спекуляция. .)
Допустим, купил я этаж на Ленинградской, 349 и не распродал его, а передал в управление управляющей компании, которая сама всем занимается, рихтует царапины, содержит моё имущество в порядке, оплачивает всю коммуналку, находит арендаторов, а мне выплачивает фиксированную сумму (и даже выступает налоговым агентом, оплачивает за меня НДФЛ за полученный доход). Это пассивная инвестиция.
Третий пример.
Купил я этаж на Ленинградской, 349. 15 студий от 12 до 21 квм. Отремонтировал по скромному, но стильно. Обставил мебелью, недорого, но со вкусом. И организовал там мини-отель. Заключил договоры со всякими организациями и предприятиями, к которым в командировку приезжают десятки иногородних специалистов. Разместил рекламу в аэропорту и на вокзалах. Зарегистрировался в airbnb и на booking. Повсюду в соцсетях разрекламировал свой отельчик. В крайней, самой маленькой студии, организовал офис, где дежурит сервис-менеджер. Это уже бизнес.
Окупаемость, при грамотном ведении дел, может быть 3,5-4,5 года, а это очень неплохой коэффициент возврата инвестиций для недвижимости.
Кстати, если бизнес надоест или нужно будет выйти из бизнеса - можно распродать все студии. При такой невысокой цене это будет несложно. То есть - первый вариант.
Или передать его в управление местной УК. То есть - второй вариант.
Гибкий подход? Мне нравится!
Как вам такой инвест-план? |
|
Вернуться к началу |
|
|
fokusnitsa
Школьные годы
На сайте с 05.05.10 Сообщения: 1463 Откуда: Ленинский
|
|
Вернуться к началу |
|
|
adambereg
молодой папа
На сайте с 21.05.13 Сообщения: 226 В дневниках: 13
|
Добавлено: Ср Мар 25, 2020 16:50 |
|
|
fokusnitsa писал(а): | альтернативные варианты не в недвижимости. Доходность та же либо выше, проблем - на порядок меньше. |
интересно в нынешней ситуации обсудить - какие из альтернативных вариантов инвестиций не принесли большие убытки инвесторам |
|
Вернуться к началу |
|
|
fokusnitsa
Школьные годы
На сайте с 05.05.10 Сообщения: 1463 Откуда: Ленинский
|
|
Вернуться к началу |
|
|
fokusnitsa
Школьные годы
На сайте с 05.05.10 Сообщения: 1463 Откуда: Ленинский
|
|
Вернуться к началу |
|
|
adambereg
молодой папа
На сайте с 21.05.13 Сообщения: 226 В дневниках: 13
|
Добавлено: Пт Апр 10, 2020 22:14 |
|
|
fokusnitsa писал(а): | Облигации все в плюсе, существенно выше вкладов |
если не ошибаюсь, доходность облигаций обычно 5-7%
ненамного выше вкладов
и это в рублях! инфляция уже съела эти проценты
СКВ на этой неделе снижались по отношению к рублю - сказались позитивные новости по переговорам по нефти, а также вполне благоприятная статистика по заболеваемости коронавирусом в РФ
Акции - они уже за ферваль-март упали, а на 2020 год прогнозируется офигительнейший кризис
ПИФы - ну если акции основных компаний упадут, так и доходность ПИФов упадёт, вплоть до минусов
недвижимость в Новосибирске пока не показала снижения, хотя некоторые застройщики в апреле объявили скидки на ряд позиций
ну тут я с вами соглашусь - удалось бы устоять, что весьма непросто |
|
Вернуться к началу |
|
|
fokusnitsa
Школьные годы
На сайте с 05.05.10 Сообщения: 1463 Откуда: Ленинский
|
|
Вернуться к началу |
|
|
adambereg
молодой папа
На сайте с 21.05.13 Сообщения: 226 В дневниках: 13
|
Добавлено: Сб Апр 11, 2020 12:41 |
|
|
сейчас инвестировать во всё очень рискованно
мировой экономике предвещают кризис, какого не было сто лет
тут вопрос уже стоит не в инвестировании ради дохода, а в сохранении средств и все вложения сейчас нужно рассматривать с исходя из этой цели
и тогда в чём сохранять, чтобы пережить кризис и не потерять всё в ноль?
валюты нестабильны
акции очень волатильны и в любой момент могут рухнуть вслед за рынком
облигации более надёжны, но не корпоративные, а гособлигации, но сейчас даже о европейских странах нельзя сказать, что они выстоят без потерь в кризис, что уж говорить о развивающихся странах
драгметаллы хороши, конечно, но в России обычному частнику в них очень сложно инвестировать из-за особенностей налогообложения и запрета оборота на вторичном рынке
можно в металлические счета заходить, конечно, но там тоже есть свои риски
для России жилая недвижимость в крупных городах остаётся хорошим активом для сохранения средств:
- недвижимость не портится со временем, даже более того, недвижимость в правильной локации со временем только растёт в цене
- жильё остаётся базовой потребностью человека, а Новосибирск остаётся центром миграции с Северов, с Дальнего Востока, с соседних областей, в Сибири сейчас живёт 33 млн человек, в кризис они уезжают из своих городков в города покрупнее, часть из них приезжает в Нск и создает спрос на покупку и аренду жилья
- недвижимость очень непросто украсть (как, например, золотые монеты или пачки валюты, если их хранить дома), почти невозможно
да, продать недвижимость в кризис очень сложно, но если стоит цель пересидеть кризисные три-пять лет - она лучший актив из возможных |
|
Вернуться к началу |
|
|
fokusnitsa
Школьные годы
На сайте с 05.05.10 Сообщения: 1463 Откуда: Ленинский
|
Добавлено: Пт Апр 17, 2020 11:06 |
|
|
Вы - риэлтер и заинтересованы в получении комиссии с продажи недвижимости, поэтому позиция поиска плюсов и привлечения покупателей понятна.
А теперь поставьте себя на место покупателя. Допустим, решил он "пересидеть" как вы говорить кризисные 3-5 лет в кирпиче. Купил сейчас, по максимальным ценам. Цены пошли вниз, продажи остановились. И вот сидит наш покупатель, подсчитывает убытки и единственное, что ему остается - ждать ГОДЫ и верить что сможет он продать свое счастье хотя бы за те же деньги, что взял
Можно усложнить ситуацию - ему вдобавок понадобились срочно деньги (все мы люди, операция, развод с разделом имущества и тд) и он вынужден будет просто за бесценок расстаться с кирпичом, лишь бы продать. И это вы называете инвестицией??????? Пересиживать кризис нужно в ликвидных активах, а это никак не недвижимость._________________ |
|
Вернуться к началу |
Благодарностей:
(1) |
|
|
|
|
|
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах
|
|