Сибмама - о семье, беременности и детях

[Arnik]

здравствуйте, мне нужны Ваши советы вот по какому вопросу:
присмотрели мы дом ф коттеджном поселке, он идет как недострой - т.е. возведены стены, перекрытия, окна двери, коммуникации заведены. нет внутренних перегородок, есть проект.
материал стен - газобетон (ЗЯБ), и металлочерепица.

вот собственно вопрос такой - какие сроки отводятся на возведение внутренних перегородок? я же правильно понимаю, что после этого уже клей обои и расставляй мебель?
и еще - как оценить рентабельность этого предприятия, то есть как и с чем соотнести цену конкретного предложения чтобы понять, завышена/занижена/адекватная цена?

ну и в целом - на что еще обратить внимание?

[LLena249]

Arnik
После перегородок нужно штукатурить-шпаклевать (или гипсокартон - шпаклевать), уже только после этого обои прочее В случае с недостроем выгода одна - виднее нарушения при строительстве, особенно зимой, если заведено отопление в доме. Кроме газобетона, чем еще дом утеплен-отделан? К тому же вам нужно будет делать разводку воды, канализации, электричества... полы в каком состоянии?Крыша полноценная или мансарда? Утеплитель?

_________________

[Maxxxi1m1]

Arnik
Вы не в Фирсово 2 присмотрели из газобетона домик? 1900тыс что ли... "отдаю по себестоимости" Был летом 2600, реальная себестоимость 1400-1600

Смотря какой недострой. Я когда летом рассматривал такие предложения, не нашел ни одного выгодного.

минусы:
1. Цена. Всегда завешена.

Я знаю и умею просчитывать сметы, владею ценами на работы и строительные материалы. Недострои, которые видел я заканчивают ровно на том этапе, когда с натяжкой словосочетание "комплект стройматериалов" превращается "в недостроенный дом". Это коробка и крыша. Если Очень повезет - заведено на счетчик электричество, установлен котел, есть окна и двери - в таком доме если загнать бригаду человек 15 - можно через месяц новоселье справить. А то и раньше.

2. Вы получаете чужой проэкт по чужим вкусам и предпочтениям.

Возможно, если бы отсутствовал фактор 1 - высокая цена, то со 2м смириться можно было бы...

3. По прежнему неизвестно как и из чего строили.

Например проводилась ли геологическа разведка под дом? Правильно ли в соответствии с ней был построен фундамент? Вообще, что там в фундаменте? Почитайте в интернете - даже если все знаешь и понимаешь - можно ошибиться. А тут кто-то сплавляет недострой. Не по причине ли ошибок?
Те же строительные материалы - фундамент из какого бетона 100? 200? 300? а ценник в разы. Какой газобетон? А крыша из хорошей древесины? Чаще всего, строителю все равно - чем дешевле, тем лучше - прибыль выше. А жить - вам.

4. Формулировка подведения коммуникаций - "можно подвести". Чуть ли не за час. При этом всегда доставляет, когда подписывают мол "если подключу газ сам, то будет на 500 000 дороже". То есть не так все просто... и не дешево. А в рекламе вроде завтра подключай бесплатно и живи.

Плюсы:

1. Можно въехать быстрее, чем при строительстве "с нуля" - готовый проэкт, согласован, если все подключено - то отлично.

Короче говоря, я пришел к выводу, что это целесообразно только когда недострой равен или дешевле самого набора стройматериалов и участка в совокупности. Даже что бы без учета работы - это ваш запас на случай необходимости переделок.

Либо, что бы допустим все было - разводки коммуникаций, оштукатуренные стены, нормальные окна, заборы (стоят тоже не дешево), подъездные пути отсыпаны... Тогда отделка - по вашему вкусу даже удобнее, чем переделывать чужой ремонт.

И последнее. Стройки потихоньку встают. На рынке есть проблемы. Уже сейчас строители и отделочники сидят часто без работы. Если так пойдет дальше, то к весне цены будут ниже прошлого года. Будет избыток рабочей силы. Можно будет построить или отделать дешевле. А цены на рынке недвижимости упадут рано или поздно. Уже пол года хоть и цены иногда завышают, но покупки слабые. Грубо говоря - все стоит, но цену никто не спешит опускать.

Справедливости ради по поводу стройки с нуля - если вы совсем не в теме - вы точно так же можете настроить с ошибками. Тогда может и стоит не париться и брать недострой.

_________________

[Arnik]

[Maxxxi1m1]

Arnik
Документы могут быть любыми - настоящие ли они и правильно ли там все указано, это большой вопрос. Я лично могу любые документы и чеки сделать с любыми данными.

Все должно быть по честному и это становится ясным обычно из разговора и сопоставления того, что вы видите и о чем вам говорят. Вам могут показать геологию, чеки на покупку бетона определенной марки, где и какой газобетон - чеки и т.д.

Так, хотя бы условно, вы сможете оценить стоимость этого недостроя. Конечно, если вас не обманывают, а чаще всего это именно так.

По коммуникациям - техусловия это ничто. Это разрешение. Все. Реальный пример - техусловия на подключение электроэнергии. Вам обязаны в населенном пункте после всех согласований в течении 6 месяцев подключить бесплатно электричество, если участок ближе 500м от линии и за счет гос-ва поставить столбы. Ваши инвестиции только провода по самому участку и счетчик с боксом. На деле люди ГОДАМИ иногда ругаются и по всем инстанциям жалобы строчат. В Фирсово 2 таких проблем не слышал. Там вроде коммуникации сразу протянули. Но непонятно почему же очень мало кто проводит электроэнергию сразу в дом.

Есть за то вопросы по газу. Например в Рощино участки с коммуникациями, но за непосредственное подключение котла к линии нужно будет оплатить 60-80 тыс поставщику газа. Это говорят официально разработчики и продавцы поселка.

Все эти проблемы, безусловно решаемы. год, два, три максимум. Но нам-то продают как будто все уже есть!

На мой взгляд, коммуникации подключены, это когда котел газовый уже греет, свет горит, вода течет из крана. Все остальное в духе "да тут заявление написать и завтра все будет" - пусть продавец засунет себе.. подмышку...

Кстати газ - сам котел+согласование и что-то вроде опломбиравания + монтаж тоже будут стоить денег. У меня товарищ занимается, говорит это при стоимости котла 25000 в сумму набегает около 50 000 + вышеуказанные 60-80 как в Рощино.

На что смотреть. Напишу много и нудно.. Я такой, да...

Чаще всего люди не понимают что они вообще покупают. Ну например - покупает тупо фундамент. Обыватель покупает единицу - "фундамент". Я же, как человек работающий в сфере строительства, оцениваю все: глубину заложения - должна быть ниже уровня промерзания грунта, либо наоборот на некоторых почвах можно не заглублять. Какая толщина фундамента? можно сэкономить втрое на этом - тут пару сантиметров, там.. В итоге отделку кирпичом уже делать некуда, а надо подливать новый фундамент. Какая марка бетона? чаще всего 200. Делая для себя я предпочту как можно выше для перестраховки, а застройщик пониже для экономии. Как выполнено армирование бетона? На арматуре можно тоже сэкономить вдвое втрое, а в итоге проблемы решать покупателю. И иногда проблемы фундамента нерешаемы.

Если речь о газобетоне - какая толщина блоков? От этого напрямую будут зависеть теплопотери дома=стоимость отопления. Можно коробку посчитать в любом калькуляторе теплопотерь и посмотреть сколько квт энергии придется тратить. В идеале любой дом нужно утеплять снаружи. В зависимости от отделки - пенопластом, полистиролом, минватой, базальтом, эковатой и т.п. Ну или приготовиться отдавать 100-300р за отопление каждого метра дома в январе. Для меня психологический барьер 30р\м2 при отоплении газом.

Крыша - маьтериал наружный особой роли не играет - это в 99% случаев металлочерепица\профлист разница в цене есть, но не существенная. А вот какое дерево использовано было для стропил? толщина досок? Сухое ли? Если нет, то как утепляли? При использовании древесины естественной влажности дерево сядет и если утепляли сразу, то образуются щели, через которые тепло будет убегать как спринтер. Можно реально разориться на отоплении и переделке. Какой утеплитель? Как минимум минвата уровня Кнауф. Минимум. Лучше что-то вроде Rocwool Лайт батс скандик. Какая толщина этого утеплителя? Для крыши чем больше, тем лучше - основная масса тепла уходит через нее. В сибири минимум 20см толщина утеплителя должна быть для мансардной крыши. Как выполнена и из чего пароизоляция? Если что-то не так, то утеплитель набирает влагу и перестает выполнять свои функции. Мало кто захочет зимой топить улицу.

Есть окна - какие? сколько стекол? Какая фурнитура? Как смонтированы? Отдела окон?
Вроде бы мелочь - подоконник и откосы. Но на окно 1,5*1,5 работ и материалы по отделке обойдутся в 3-6 тыс.р. (смотря кто и чем будет отделывать) на 10 окон может уже в 80 000 вылиться.

Высота потолков? Например 2,5 до отделки оставят не более 2,3-2,4 - очень низко. А вот 3 в итоге оставят 2,8 - очень даже не плохо. А разница 2,5 и 3м - это 20% стоимости коробки.

Немаловажный фактор - доделан ли каждый этап? Например металлочерепица - иногда это только 30-50% общей стоимости покрытия. Например конек, ветровые планки, сливная система и прочее - все это даже без работы может стоить существенно выше самого покрытия. И так на все "аксессуары" по всем этапам работ.

Такие "мелочи" могут перечеркнуть мечты о доме и увеличить его цену так, что не у каждого хватит средств.

Это глобально. Просто все это нужно понимать. Тогда не будет разочарования в покупке.

Замеряйте, просите план, считайте объемы материалов, умножайте на цену, плюс стоимость работ. Тогда и торговаться проще будет. А вникать в вопросы стройки в любом случае придется. Либо сильно потерять в деньгах и качестве. Для "вникания" рекомендую на первых парах форумхаус - мусора там много, но нужное выделить можно.

_________________

[Arnik]

Да, голова кругом, ну, что и неудивительно при начале такого важного для любого дела. Скажите, вот то что что вы описали можно оценить и просмотреть при осмотре дома и документов к нему? Или на это требуется более длительное время? Я к тому что, мне, как человеку далекому проще пригласить на осмотр дома строителя профессионала и попросить его оценить эти моменты.

[Maxxxi1m1]

Arnik
Самое простое, что вы можете сделать. Взять план, замерить толщину стен - посчитать объем и стоимость коробки. Узнать какой фундамент хотя бы со слов - чем утеплен, если утеплен, тощина - посчитать объем материала и цену. Тоже самое с окнами и крышей. Работы по газобетону примерно 1000р\м3. Фундамент и крыша + 50-100% от стоимости материалов. Окна и двери можно прикинуть в соответствующем магазине. Плюс стоимость участка аналогичного. Просто посчитайте сколько все это вышло бы, если бы вы сами строили с нуля.

Специалист лучше - но вы его не найдете. Я сталкиваюсь иногда с такими "специалистами", которые уже 50 лет строят "и ничо", что волосы на голове дыбом... Можно заодно посчитать стоимость последующих работ. Зная все площади - стен, полов, наружных стен - вы сможете узнать у мастеров примерную стоимость во что вам все выльется.

Если дом уже отапливается, а желательно, что бы это было именно так, то я бы еще заказал оценку теплопотерь - приезжает человек с тепловизором и за 1000-1500 делает вам десяток снимков - сразу видно на морозе где тепло уходит и где грубые ошибки.
Конечно, тепловизор, не скажет, где треснет, где поведет, но хоть что-то. Деньги-то не малые платите. И жить вам там долгие годы.

_________________

[Arnik]

Так что-то я совсем в замешательстве... ладно, начну с диалога с агентом и хозяином.
С другой стороны, если я все верно поняла, все эти недостатки могут возникнуть и в случае строительства с нуля. Так что тут или быть самому строителем или даже и не знаю что вообще делать...

[Maxxxi1m1]

Arnik
Если вы совсем не в теме и вам попадется неудачная бригада, то да - можно и самим настроить как попало. Если человек начинает вникать, то он уже может замечать мелкие недочеты в работе строителей, оперативно указывать на это и исправлять. Так же при строительстве с нуля вы строите не просто ради стройки, вы учитываете и экологию будущего дома. Уже что попало использовать не станете. Материалы получше, работы поаккуратнее.

Но строить с нуля тяжело. Времени часто у людей нет. Одну недвижимость продали, другую еще не выстроили. Нужно найти и организовать каждый этап. Проект, согласования... Только поэтому я так же рассматривал покупку недостроя. Хотя честно сказать понимание того, что нам пытаются продать склоняет меня все же строить с нуля то, что я хочу, из того, что я хочу и как я хочу. В случае ошибок я хотя бы буду знать и понимать где косяк и как его устранять.

А я вам просто написал где копать. Если вы поищите информацию в интернете, то за неделю у вас хотя бы появятся поверхностные вопросы, которые вы будете задавать риэлторам и владельцу.

_________________

[Arnik]

Спасибо большое, очень постараюсь вникнуть.

[бяшик]

Arnik
про газ подведен к дому или в дом это значит надо ещё все "круги ада" пройти, а это правильно сделать котельную по всем требованиям газовщиков и прочих людей которые будут приходить к вам в дом и проверять правильно ли вы сделали или нет и давать всякие бумажки. Таких инстанций по моему 3,если не прошли первых всё стопориться вы переделываете вызываете по новому,а это время....но эти услуги абсолютно бесплатно Затем когда всех прошли и вам всё одобрили вы вызываете газовщиков они подключают газ на улице,затем приезжает мастер котла который его настраивает,затем снова газовщики подключают газ в доме,затем опломбируют счетчик и только тогда вы можете им пользоваться но это стоит копейки по сравнению с самим котлом
Парень рассказывает толково и красиво,но на деле вы все это не проверите я подняла документы наши на дом и такой информации не нашла вовсе про толщину стен,утеплителя и тд....только это если с рулеткой ходить и каждый угол замерять по всем его пунктам не дострой будет стоить как небольшой домик
И всё таки денежные средства у всех ограничены по разному готовы ли вы потратить не один десяток что бы проверить дом и не купить его?

_________________
Туфли могут изменить жизнь, спросите у Золушки...

[Maxxxi1m1]

бяшик
Из всех затрат, что я описал - ради интереса можно потратить на тепловизионную оценку отапливаемого дома 1000-1500р в Барнауле. Про геологию - это хорошо делать, когда сам строишь или это должен был сделать бывший владелец дома. Но тут нужно только выяснить делалась ли.

Толщина стен, утеплителей само собой не указывается в документах. Как максимум - план дом в масштабе точном, на котором понятна толщина стен. Я по этому и говорю - замерить толщину вычислить кол-во затраченного материала, посчитать в калькуляторе теплопотерь, что бы понять во что выльется отопление дома.

Кстати, я точно знаю, что почти во всей Европе, Канаде, США - у них в документах обязательно указано как строился дом и из чего. Основные требования - теплоизоляция, присваивается показатель R. Так же вода, канализация, электричество - каждый этап работ проверяет инспектор. Ошибиться сложно, так как всегда есть свод этих самых правил с указанием материалов и толщин "CODE".. Ну это так... Лирика. Мечты-мечты...

А если дом - холодный не дострой без отопления, то и тепловизор никчему. Тогда ручка, бумажка, калькулятор и рулетка - все затраты. А цены в магазинах города подскажут и строительные бригады. Это все я предлагаю сделать только ради того, что бы убедиться, что это дом который имеет себестоимость хотя бы 70% от его продажной цены, а не 30 и в нем не сэкономили на каждом этапе.

А вообще, девочки, этим всем мужчина должен заниматься. Так, что флаг в руки мужу - пусть считает и какой-нибудь forumahous запиливает по ночам...

_________________

[elmian]

Очень тема актуальна, читаю с большим интересом! А на то, что муж должен, скажу - иногда женщина поймёт и разберётся лучше, особенно если есть огромное желание

[Arnik]

.... и время.

[Строитель ДВОРЦОВ]

ПОДРОБНО НЕ ЧИТАЛ, но хочу сказать одно если уж вы собрались брать не дострой и заняться тем что будете его достраивать сами, лучше уж покупайте землю и стройте дом с нуля по вашему индивидуальному проекту который вам разработает проектно-строительная компания, поверьте это вам будет дешевле и вы будете контролировать весь процесс строительства, а этот не дострой мог строить кто угодно и как угодно) я вам советую обратиться к нам за консультацией, вас это не к чему не обяжет, зато послушаете квалифицированное мнение специалистов и сравните какой вариант вам больше подходит)

Строительная Компания «Дворцы Елизаветы» на рынке строительных услуг 5;
Основные направления нашей деятельности:
1) Каркасное домостроение
2) Строительство домов из бруса
3) Строительство домов из кирпича и газобетона
4) Строительство домов арбалита
5) Внутренняя Отделка помещений
6) Монтаж котельного оборудования и инженерных сетей

г. Барнаул ул. А. Петрова 219а - 319 "ЛЕДОКОЛ" 532-333, 60-48-38, 89635774444